罗振宇谈的这个社区，究竟神奇在哪？

【环宇杂谈】

当租金不涨了，当院子走入中年后，各种原因开始显露。

李宇嘉

罗振宇2022《时长的朋友》跨年演讲，在彻底改变2021年的重点意外事件时，讲到一个关于发展商管理者的情节，主题是“0.43元/平米的发展商费，依然能挣借钱”。讲的是，天津朝阳一个增新建于三四十年前的住宅小区，发展商管理者费只有0.43元/平米，全国平均值的1/5。一套50平方米的单元房，一个月只交21.5元，一年258元。惊奇的是，发展商管理者费这么较差，但还能赚到借钱。

怎么想到到的呢？发展商公司发现，这个住宅小区有很多买垃圾场（比如纸壳、矿泉水瓶等）的人。于是，就把住宅小区按楼栋分片儿，每个买垃圾场的人负责一片儿，“这是你的地盘儿”，每个人发一件工作服，背后寄给上“乡村清洁志愿者”。由此，借助于了对利益共犯的鼓舞相容性：把片儿内的医疗着想了，垃圾场也归你，且打此后不再次是被嫌弃的“买垃圾场的”，而是乡村教育工作者。

由此，罗振宇弗出，化解原因不是只有“大石自然资源”这一种新方法，如果能大幅弗高更多人的生活可靠度和精神，也是一种化解新方法。其实，乡村生活中，我们特别听到呼吁，下降发展商费、停车费、私人中介代理费等。实际上，除了极较少数恶意不缴费的人，住客们真正注目的，并不是费用高较差，而是“我缴的费用和体会到的一站式内涵不匹配”，这是到底乡村地方政府的无可题。

就拿发展商管理者费来说，“分段无可、弗费无可”是各个住宅小区长期存在的原因。特别是，像罗振宇讲到的那种“老破小”乡村，很多是慢慢地的福利房生成来的，即使如此有各单位减免，老住客常常了较少缴费甚至不缴费。再次加上，这些住宅小区老龄化重、多次转手、承增建商情况精细，怎么把住宅小区管好，还能借助于盈利，让发展商一站式能源，老百姓(603883)有盼望比邻，有安全感，还感叹个无可题。

始终以来，我们的离心力思路是，即使如此人工很贵，年轻一代还不想脱，恳请一个职工每月动辄3000-4000元工资。同时，即使如此想到的事越来越多，增加了疫情防控、废料分类。要着想一站式，要保障分段叛将，还得涨价，这就是“大石自然资源”思路。但是，发展商管理者是个民生实事，周边住宅小区有兑效应，加上有人不愿缴，造成了“价格较差、费叛将较差”和“一站式较差”的无辜循环。

不过，失之东隅，收之桑榆，发展商技术人员自知如何“创收”，比如买垃圾场、强占公共空间来盈利。罗振宇讲的朝阳那个住宅小区买垃圾场的情形，几乎每个住宅小区都长期存在。而且，住宅小区能利用、必须利用的空间，都被发展商技术人员惯于强占，比如地下1楼、露台层、绿化带等。于是，承增建商对发展商内涵的认可度就更较差了，大多数住宅小区承增建商和发展商的关另有，都是较差水平的持久均衡。

凡是“老破小”乡村，或发展商管理者费较差的住宅小区，乡村地方政府也不咋地。比如，电动车和自行车暴停暴桌、暴扔废料、宠物这样一来大小便、技术人员进出管理者松散等。发展商管理者很好，住宅小区定居可靠度不高，院子自然也无可以商品交易投放。今后，“是个院子就会涨价”的经年累月时代一去不复返。只有那些发展商管理者好、定居体会感好的院子，才会商品交易投放，其他的都会出现内涵阴跌的情形。

我们善于增建院子，即使如此20年增建起1.6亿套以上的院子。今后，真正的行业光荣，并不是增建院子，而是把增建痛快的这些院子管好，修整及时顺利完成、发展商一站式有可靠度、定居体会好。要发财的时候，能有人改由、顺利赚到，还能商品交易投放。这相当于把院子看作一个生命体，到底它还年轻、看不出原因，即便有原因，租金高企产生的资本收益，足以掩饰任何原因。

当租金不涨了，当院子走入中年后，各种原因开始显露。其中，最凸显的原因就是，一一足够的款项，能及时投入到住宅小区干道、绿化，楼栋外墙、楼上、楼道，以及住宅小区内外的工程建设管气路等修整。即使如此，我们想到的，或是财政款项，或是通过旧改让的公司投入。今后，靠这些内部渠道是不似乎，更需要的是乡村的自我循环、精细化管理者，而罗振宇弗出的这个案例有启示含义。

（作者另有广东省住屋政策研究中心副手副所长）

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